[廣發(fā)證券]宅地市場弱復(fù)蘇 一線城市領(lǐng)先

報(bào)告內(nèi)容

  土地成交繼續(xù)低迷，各線城市出現(xiàn)分化

  2014 年 1-11 月，300 城市土地成交建筑面積合計(jì) 14.86 億平米(累計(jì)同比-28%) ，土地出讓金合計(jì) 19598 億元(累計(jì)同比-23%) ；住宅用地成交建筑面積合計(jì) 6.84 億平米(累計(jì)同比-32%) ，住宅用地出讓金合計(jì) 13535億元(累計(jì)同比-22%) ，單月來看，2014 年 11 月，300 城市住宅用地推出規(guī)劃建筑面積 8752 萬平米(環(huán)比+32%) ，成交規(guī)劃建筑面積 4888 萬平米(環(huán)比+16%) ，成交土地出讓金 1520 億元，樓面均價(jià) 3110 元/平米，平均溢價(jià)率約 12%，較 10 月擴(kuò)大了 1 個(gè)百分點(diǎn)。供給/成交這一數(shù)值在連升 4個(gè)月后實(shí)現(xiàn)了下半年來的首次下降，住宅土地交易市場呈現(xiàn)弱復(fù)蘇跡象。

  城市土地概覽(2014 年 1 1 月)

  一線城市：住宅用地供需環(huán)比齊升，土地出讓金大幅增長。2014年11月，一線四大城市合計(jì)推出地塊規(guī)劃建筑面積653萬平米(環(huán)比+11%，同比-11%)，其中，住宅用地360萬平米(環(huán)比+30%，同比-0.5%)，供給量為年內(nèi)次高，上海住宅供給達(dá)246萬方，創(chuàng)年內(nèi)新高。一線四大城市合計(jì)成交地塊規(guī)劃建筑面積678萬平米(環(huán)比+96%，同比-10%)，其中，住宅用地424萬平米(環(huán)比+193%，同比-5%) 。出讓金方面，一線城市土地市場逆勢升溫，土地出讓金成倍增加，一線四大城市11月單月成交地塊出讓金達(dá)720億元(環(huán)比+140%) ，而1-11月累計(jì)土地出讓金額達(dá)4649億元，全年有望突破2013年創(chuàng)造的5166億元?dú)v史記錄，其中宅地出讓金首次突破3000億元。

  二線城市：宅地成交環(huán)比回升，城市分化繼續(xù)。2014年11月，35個(gè)二線城市合計(jì)推出地塊規(guī)劃建筑面積6389萬平米(環(huán)比+67%，同比-4%)，成交地塊規(guī)劃建筑面積3838萬平米(環(huán)比+17%，同比-33%)，出讓金708億元，平均溢價(jià)率約10%。 二線城市宅地供給同環(huán)比均上漲， 成交雖環(huán)比提升但同比依舊疲弱， 城市分化進(jìn)一步擴(kuò)大，2014年1-11月，武漢、重慶、鄭州和西安住宅用地累計(jì)成交建面超過1600萬平米，而廈門、呼和浩特、溫州、�？诘瘸鞘袆t均低于200萬平米。

  三四線城市：土地市場繼續(xù)低迷，宅地成交量減價(jià)平。2014年11月，246個(gè)三四線城市合計(jì)推出地塊規(guī)劃建筑面積10527萬平米(環(huán)比+7%，同比-47%)，成交地塊規(guī)劃建筑面積5861萬平米(環(huán)比+3%，同比-58%)。三四線城市宅地供給環(huán)比弱回升，但是同比依舊下降，需求仍然低迷，成交同環(huán)比均繼續(xù)下降，樓面價(jià)與10月基本持平，宅地市場呈現(xiàn)量減價(jià)平。

  風(fēng)險(xiǎn)提示

  一線城市土地價(jià)格仍在上漲，優(yōu)質(zhì)資源稀缺。