[海通證券]土地市場供求環(huán)比繼續(xù)回落 降幅收窄

報告內(nèi)容

  11月全部統(tǒng)計城市住宅用地供應(yīng)環(huán)比升8%，同比降51.5%。11月，降息政策出臺后商品房銷售訪客量反彈，但是土地市場供求仍滯后反映，環(huán)比仍繼續(xù)小幅回落。11月，全國、一、二、三四線城市分別推地1.54、0.07、0.64、0.84億平，環(huán)比分別為-0.93%、+11.2%、+17.6%、-12.2%；1-11月全國、一、二、三四線城市分別累計推地21.1、0.62、8.14、12.37億平， 同比分別-23.5%、-31.2%、-23.9%、-22.9%，增速比上月分別-3.26、+1.34、-2.17、-4.28個百分點。11月，全部統(tǒng)計城市當月推出住宅用地0.77億平，環(huán)比+8.03%，同比-51.5%。1-11月全部統(tǒng)計城市累計推出住宅用地10.1億平，同比-26.3%，增速比上月-3.31個百分點。

  11月全部統(tǒng)計城市住宅用地成交環(huán)比降2.4%，同比降61%。11月，除一線城市外，二三四線城市土地成交環(huán)比回落。11月，全國、一、二、三四線城市土地成交分別為0.96、0.07、0.39、0.50億平，環(huán)比分別為-16.7%、+95.5%、-13.1%、-24.9%；1-11月全國、一、二、三四線城市土地成交分別為16.5、0.57、6.89、9.05億平，同比分別-28.7%、-34.9%、-24.3%、-31.3%，增速比上月分別-3.11、+1.79、-2.78、-3.63個百分點。11月，全部統(tǒng)計城市成交住宅用地0.48億平，環(huán)比-2.42%，同比-60.81%。1-11月全部統(tǒng)計城市累計成交住宅用地7.52億平，同比-33.8%，增速比上月-3.24個百分點。

  11月全部統(tǒng)計城市住宅用地價格環(huán)比升8%，同比升48%。11月，全國、一、二、三四線城市的土地掛牌價分別1310、8766、1427、641元/平米，環(huán)比+2.08%、+11.6%、-4.45%、-15.7%，同比+28.9%、+86.2%、+25.4%、-18.9%。11月，全部統(tǒng)計城市當月住宅用地掛牌價2015元/平米，環(huán)比+8.36%，同比+48.1%。

  11月全部統(tǒng)計城市住宅用地流拍率降至2.74%；3個統(tǒng)計城市的土地出讓金占財政收入之比降至35.4%。11月，全國、二線、三四線城市的土地成交溢價率分別升至8.91%、10.5%、7.51%。一線城市的土地成交溢價率分別降至9.91%。11月，全國、二線、三四線城市的土地流拍率分別降至1.86%、3.42%、0.47%；一線城市流拍率回升至10.7%。11月，全部統(tǒng)計城市的住宅用地成交溢價率升至10.5%，其流拍率降至2.08%。土地出讓金占地方財政之比降至36.1%，比前一個月+0.39個百分點。

  估值和投資。截至12月10日，A股2014年動態(tài)PE為15.76倍，地產(chǎn)2014年動態(tài)PE為18.2倍。近期市場由于前期漲幅過高造成大幅調(diào)整。我們認為暴漲后急跌符合牛市特征，后期關(guān)注焦點主要立足行業(yè)基本面是否具備實質(zhì)支撐。從目前情況看，政策累計效果和房價下行對行業(yè)銷售具備實質(zhì)支撐。我們繼續(xù)看好行業(yè)2015年銷售恢復(fù)，認為以上基本面將有利行業(yè)繼續(xù)獲取超額收益。

  備注：上文”+”和”-”分別表示“增加”和“減少”。本文全部統(tǒng)計城市為中指院土地庫收錄302個城市；一線城市為北京、上海、深圳和廣州；二線城市為除一線城市外的所有省會、直轄市和大連、蘇州、無錫、寧波、溫州、廈門、青島、北海和三亞市；三線城市是中指院土地庫中其余的262個中小城市。

  風險提示。房地產(chǎn)行業(yè)與國家政策緊密相關(guān)，一旦國內(nèi)未來采取更加嚴厲的調(diào)控措施將直接影響行業(yè)未來發(fā)展。