土地使用權(quán)評估的成本法
1、基本思路
成本法是依據(jù)開發(fā)或建造待估不動產(chǎn)或類似不動產(chǎn)所需要的各項必要正常費用，包括正常的利潤、利息和稅費，而評估待估對象價格的方法。
利用成本法評估土地使用權(quán)的價格，就是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價格。
2、適用范圍
成本法一般適用新開土地的估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，土地成交實例不多，無法利用市場比較法等方法進行土地的估價。同時，對于既無收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園等公共建筑、公益設(shè)施等特殊性的土地估價也比較適用。
3、土地評估的成本法操作步驟
公式：土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益
�。�1）計算土地取得費用
土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用，分為兩種情況：
�、賴艺饔眉w土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用，包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費等。
關(guān)于征地費用各項標準，《中華人民共和國土地管理法》有明確規(guī)定：征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前3年平均產(chǎn)值的6－10倍；征用耕地的補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算，需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補償費標準，為該耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的4－6倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。
征用其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由各省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。
被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。
征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。
按照以上規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。土地補償費和安置補助費標準的總和不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。
②為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用。
（2）計算土地開發(fā)費用
地土開發(fā)費用涉及到：基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費和小區(qū)開發(fā)配套費。
�、佟叭ㄒ黄健敝福和ㄋ⑼�、通電、平整地面�！捌咄ㄒ黄健敝福和ㄉ纤�、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路，平整地面。作為基礎(chǔ)設(shè)施配套費用應(yīng)以“七通一平”為標準計算。
�、诠彩聵I(yè)建設(shè)配套費用。
�、坌^(qū)開發(fā)配套費。
（3）計算投資利息
在用成本法評估土地價格時，投資包括土地取得費和土地開發(fā)費兩大部分。由于兩部分資金的投入時間和占用時間不同，土地取得費在土地開發(fā)動工前即要全部付清，在開發(fā)完成銷售后方能收回，計息應(yīng)為整個開發(fā)期和銷售期。土地開發(fā)費在開發(fā)過程中逐步投入，銷售后收回，若土地開發(fā)費是均勻投入，則計息期為開發(fā)期的一半。
（4）計算投資利潤
利潤率計算的基數(shù)可以是土地取得費和土地開發(fā)費，也可以是開發(fā)后土地的地價。
�。�5）土地增值收益確定
土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。增加的收益，應(yīng)歸土地所有者所有。
根據(jù)計算公式，前四項之和為成本價格，成本價格乘以土地增值收益率即為土地所有權(quán)收益。土地增值收益率通常為10％－25％ 來源:考試大-注冊資產(chǎn)評估師考試
